Modos de adquirir la propiedad en nuestro ordenamiento jurídico

Los modos de adquirir la propiedad se dividen en originarios y derivados.
a) Modos originarios:
Son modos originarios de adquirir la propiedad aquellos que hacen nacer el derecho
por primera vez sobre la persona de su titular, es decir, el reconocimiento e inscripción
por primera vez de un derecho real inmobiliario, lo cual, en nuestro ordenamiento
jurídico se refleja como un producto final del procedimiento de saneamiento,
dando cumplimiento de esta manera al objeto principal de la Ley 108-
05 contenido en su artículo primero, que es “regular el saneamiento y el registro
de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes
susceptibles de registro….”, siendo este modo de adquisición reflejado
materialmente en la posesión y posterior adquisición por usucapión.

b) Modos derivados de adquisición de la propiedad
Son modos derivados de adquisición de la propiedad, aquellos contenidos en los
artículos 711 y 712 del Código Civil Dominicano, que establecen: “La propiedad
de los bienes se adquiere y transmite por sucesión, por donación entre vivos o
testamentaria, y por efecto de las obligaciones….la propiedad se adquiere
también por accesión o incorporación, y por prescripción”.
c) Transmisión por sucesión
De la lectura combinada de los artículos 712 y 718 del Código Civil
Dominicano podemos establecer que la sucesión es un modo de transmisión
post mortem de los derechos del de-cujus a favor y provecho de los sucesores
o legatarios con calidad legal para recibirlos.

En ese sentido, el Código Civil Dominicano destina los artículos 718 al 814 a
todo lo que tiene que ver con las sucesiones, apertura de la sucesión, cualidades
para suceder, los grados y órdenes sucesorales, la representación, la sucesión
vacante, el Estado como sucesor, entre otras cosas, pero en este trabajo no
nos adentraremos al análisis de los derechos sucesorales como figura jurídica,
sino que se trata solamente de enunciar de manera breve las bases legales de
la sucesión como modo de adquirir y transmitir el derecho de propiedad.

d) Transmisión testamentaria y por donación
El artículo 893 de Código Civil Dominicano establece que “ninguno podrá disponer
de sus bienes a título gratuito, sino por donación entre vivos o por testamento….”,
disponiendo además los artículos 894 y 895 que la transmisión
por donación entre vivos es un acto por el cual el donante se desprende definitiva
e irrevocablemente del bien donado, en vida; mientras que la transmisión
testamentaria es un acto mediante el cual, el testador dispone para el futuro, es
decir, para el tiempo en que deje de existir, ambos son modos derivados de
transmisión de la propiedad, pero la modalidad testamentaria, sucesoral o
donación, dependerá de si el acto de disposición tendrá efecto entre vivos o
después de fallecida la persona, y en este último caso, si dejo testamento o no.

e) Transmisión por efecto de las convenciones u obligaciones
El artículo 1101 del Código Civil Dominicano establece que “el contrato es un
convenio en cuya virtud una o varias personas se obligan respecto de una o
varias otras, a dar, hacer o no hacer alguna cosa”, cuyas condiciones de validez
contenidas en el artículo 1104 del mismo Código son el consentimiento, la
capacidad para contratar, un objeto cierto y una causa lícita.
En ese sentido, debemos decir que uno de los principales modos convencionales
u obligacionales de adquisición de los derechos reales principales es por
medio del contrato de compraventa, el cual es definido por el artículo 1582
del Código Civil Dominicano, como un contrato por el cual uno se compromete
a dar una cosa y otro a pagarla, pudiendo hacerse por documento público
o bajo firma privada, pudiendo llevarse a cabo un sinnúmero de convenciones
contractuales cuya finalidad sea la transmisión de la propiedad, pero ninguna
surte los efectos inmediatos de transmisión del acto de compra venta.

f) Transmisión por accesión
El artículo 546 del Código Civil establece que “la propiedad de una cosa,mueble,
o inmueble, da derecho sobre todo lo que se agrega accesoriamente, sea
naturalmente o artificialmente. Este derecho se llama accesión”.
La accesión es un modo de adquirir la propiedad independientemente del
hecho de la posesión, por lo que el propietario del terreno se convierte en
dueño de todas las obras que en ella se implementen o surjan, sea o no poseedor
del terreno en cuestión.
Mientras que el artículo 551 del mismo código establece que “todo lo que se
agrega o incorpora a la cosa, pertenece al dueño de ésta…”., en ese sentido,
podemos ver que el derecho civil establece una presunción de propiedad en
beneficio del propietario, sobre todo lo que en el terreno se construya, presunción
que se destruye mediante la prueba en contrario.

g) Transmisión por prescripción
La prescripción adquisitiva o usucapión es el medio por el cual el poseedor de
una cosa inmueble adquiere el derecho de propiedad sobre esa cosa, por efecto
de la posesión prolongada durante un plazo legalmente establecido.
El artículo 21 de la Ley 108-05 establece que “a los fines de saneamiento, hay
posesión cuando una persona tiene un inmueble bajo su poder a titulo de dueño
o por otro que ejerce el derecho en su nombre. Para que la posesión sea causa
de un derecho de propiedad, debe ser pública, pacifica, inequívoca e ininterrumpida,
y a titulo de propietario por el tiempo fijado por el Código Civil según la posesión
de que se trate”, en ese mismo sentido se encuentran contenidos los requisitos
de la posesión en los artículos 2228 y siguientes del Código Civil
Dominicano, a los cuales la Ley de Registro Inmobiliario se adhiere.

La Ley de Registro Inmobiliario acoge las modalidades de transmisión del derecho
de propiedad contenidos en el derecho común, pero establece a su vez,
como requisito indispensable para el surgimiento de los efectos jurídicos del
derecho, el registro como única forma de hacerlo oponible a todo el mundo, estableciendo
a la vez una presunción legal de exactitud erga omnes, no admitiendo
prueba en contrario, tal y como lo establece el artículo 90 de la Ley de Registro
Inmobiliario al disponer que “el registro es constitutivo y convalidante del derecho,
carga o gravamen registrado. El contenido de los registros se presume exacto
y esta presunción no admite prueba en contrario….”.