El embargo inmobiliario de derecho común: El embargo inmobiliario puede ser definido como el procedimiento en
virtud del cual él o los acreedores indisponen uno o varios inmuebles propiedad
de su deudor, previamente enajenados a su favor por medio de hipotecas o
contratos similares.
El embargo
inmobiliario es un procedimiento judicial, que se somete al Juzgado de Primera
Instancia. En el embargo inmobiliario el tribunal no actúa jurisdiccionalmente,
sino en atribuciones de administración judicial. Es solamente si surgen incidentes
en el procedimiento cuando el tribunal, lo mismo que en cualquier otro embargo,
actuará jurisdiccionalmente.
El mandamiento de pago
Es un acto de
alguacil, sustancialmente igual a los otros mandamientos de pago que deben
preceder a los embargos ejecutorios, que contiene intimación al deudor para que
pague su deuda, con apercibimiento de que, a falta de pago, le serán embargados
sus inmuebles.
El mandamiento de
pago, además de las enunciaciones contenidas en todos los actos de alguacil, debe
tener:
- copia del título ejecutorio en cuya virtud se procede al embargo;
- elección de domicilio, en la ciudad donde está establecido el tribunal que debe conocer del embargo, si el acreedor no lo tiene allí;
- amenaza de embargar los inmuebles del deudor, esto es la advertencia de que, a falta de pago, se procederá al embargo de los inmuebles del deudor.
El acta de embargo
El persiguiente
acude por ministerio de alguacil a levantar el "acta de embargo",
transcurridos no menos de 30 ni más de 90 días después de la notificación del
mandamiento y la intimación a pagar o abandonar, si hubo lugar a ella.
Para redactar el acta de embargo el alguacil debe
estar provisto de mandamiento especial del ejecutante.
El acta de embargo
debe contener a pena de nulidad, además de las requeridas para los actos de
alguacil:
- La enunciación del título ejecutivo en cuya virtud hace el embargo.
- La mención de haberse transportado el alguacil al lugar mismo en que radican los muebles que se embargan.
- La indicación de los inmuebles embargados.
- La indicación del tribunal que conocerá del embargo.
- La constitución de abogado, en cuyo estudio deberá elegir domicilio el persiguiente.
Denuncia del acta de embargo
El embargo se
denunciará a la persona del embargado o en su domicilio, dentro del plazo de
15 días a contar del acta de embargo.
El objeto de
esta diligencia es informar al deudor que el persiguiente ha realizado la
amenaza contenida en el mandamiento de pago, y que el inmueble ha sido puesto
en manos de la justicia.
Inscripción o transcripción del acta de embargo
El inmueble puede
ser registrado o no-registrado. En el primer caso, se habla de inscribir el
embargo; en el segundo, de transcribirlo.
Para inmuebles
registrados, se efectúa la inscripción del embargo por ante el Registrador de
Títulos. Para inmuebles no-registrados, se procede a la transcripción por ante
la Conservaduría de Hipotecas. Ambos funcionarios tienen la obligación de
realizar la inscripción o transcripción indicando fecha, hora, día, mes y año
del embargo.
El plazo de
transcripción e inscripción de las actas de embargo es de quince (15) días a
partir de la fecha de la denuncia.
Redacción, depósito, notificación, reparo y lectura del
pliego de condiciones.
El pliego de
condiciones, es un acto que prepara el abogado del persiguiente, cuyo objeto es
dar a conocer las condiciones de la venta al ejecutado, a los acreedores
inscritos y registrados y a los futuros subastadores.
El pliego de
condiciones debe tener las enunciaciones que se indican a continuación:
- Enunciación del título y del procedimiento.
- Designación de los inmuebles embargados.
- Condiciones de la venta.
- Oferta de precio
- Relación de las cargas hipotecarias.
El pliego de
condiciones deberá ser depositado, en
la secretaría del tribunal que debe proceder a la venta, dentro de los 20 días
que siguieren a la fecha de la trascripción o inscripción, del embargo.
Dentro del plazo de
ocho días del depósito del pliego de condiciones el persiguiente notificará tal depósito, por acto de
alguacil, tanto a la parte embargada como a los acreedores inscritos o
registrados, y les notificará asimismo el día que fijase el juez para dar
lectura a dicho pliego.
Los acreedores y la
parte embargada pueden oponerse a algunas de las cláusulas del pliego de
condiciones, esto es, formular reparos,
excepto a la que contiene la oferta de precio hecha por el persiguiente.
El plazo para
proponer estos reparos, a pena de caducidad es el de 10 días antes por lo menos
del fijado para la lectura del pliego. El tribunal debe resolver sobre los
reparos al pliego de condiciones, a más tardar el día designado para la
lectura, decisión que no estará sujeta a ningún recurso.
El pliego de
condiciones es leído por el secretario del tribunal en la audiencia pública
previamente fijada por el juez. En esta misma audiencia en que se procede a la
lectura del pliego de condiciones se fijará la fecha de la adjudicación.
El régimen de publicidad
Veinte días por
lo menos antes de la adjudicación, el abogado del persiguiente hará insertar en
uno de los periódicos del distrito judicial en donde radiquen los bienes un
extracto firmado por él y que contenga:
- la fecha del embargo, la de la denuncia y la de la transcripción o inscripción;
- los nombres, profesión, domicilio o residencia del embargado y del persiguiente;
- la designación de los inmuebles, tal como se hubiere insertado en el acta de embargo;
- el precio puesto por el persiguiente para la adjudicación;
- la indicación del tribunal, el día y la hora en que la adjudicación tendrá efecto;
- mención de la garantía que se haya estipulado para poder ser licitador.
Un extracto igual
se fijará por ministerio de alguacil en la puerta del tribunal en el cual se
llevará a cabo la adjudicación.
La subasta
Una vez abierta la
audiencia y requerida la adjudicación, se procede a la subasta de los
inmuebles. Todo aspirante a subastador está obligado a depositar en la
secretaría, antes de iniciarse la subasta, la garantía requerida por el pliego
de condiciones.
Las pujas deberán
se hechas por ministerio de abogado: por tanto es radicalmente nula la
adjudicación pronunciada a favor de un licitador que hizo la subasta
personalmente.
No podrá hacerse la
adjudicación sino después de haber transcurrido tres minutos de iniciada la
subasta. Si no hubo postura durante los tres minutos se declarará adjudicatario
al mismo que persigue la venta, sirviendo de tipo para la adjudicación el
precio que él haya fijado en el pliego de condiciones. Si antes de
transcurridos tres minutos se hicieren algunas pujas no se podrá efectuar la
adjudicación sino después de haber transcurridos dos minutos sin nuevas pujas
hechas en el intervalo.
Los incidentes del embargo
Se considera como
incidente del embargo inmobiliario cualquier contestación, de forma o fondo,
originada en el procedimiento del embargo, y que pueda ejercer una influencia
necesaria sobre su marcha o sobre su desenlace.
Los incidentes del
embargo inmobiliario entran en la competencia del Juzgado de Primera Instancia
apoderado del procedimiento de embargo, aun cuando se trate de inmuebles no
registrados
La ley enumera los
incidentes del embargo inmobiliario, los cuales no son limitativos, estos son
6:
- La acumulación de embargos.
- La subrogación de las persecuciones.
- La radiación o cancelación del embargo.
- La demanda en distracción.
- La demanda en nulidad.
- La falsa subasta
La decisión o Sentencia de adjudicación. Posibilidad de
Recursos. Cuando procede.
La sentencia de adjudicación será la copia del pliego de condiciones
redactado en la forma establecida por el artículo 690, y ordenara al embargado
abandonar la posesión de los bienes, tan pronto como se le notifique.
La sentencia de adjudicación no es una verdadera sentencia, sino un
acto de administración judicial que se contrae a dar constancia del transporte
del derecho de propiedad operado como consecuencia del procedimiento del
embargo. Se parece a las sentencias ordinarias desde varios puntos de vista: en
cuanto a su redacción; en cuanto a su pronunciamiento; en cuanto a su fuerza
ejecutoria contra el embargado y el adjudicatario. En cambio, la sentencia de
adjudicación se distingue de las sentencias ordinarias: en que no es motivada;
en que no tiene autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada; en que no
produce hipoteca judicial; en que no es susceptible de recursos, sino de una
acción principal en nulidad.
Cuando la sentencia de adjudicación resuelve acerca de los incidentes
contenciosos que han surgido en el procedimiento, ella reviste los caracteres
de forma y de fondo inherentes a las sentencias propiamente dichas: es
motivada; tiene autoridad de cosa juzgada; produce hipoteca judicial; es
impugnable mediante las vías de recursos.
Cuando la sentencia
de adjudicación resuelve acerca de un incidente contencioso surgido en el
procedimiento de la adjudicación, la misma es susceptible de ser impugnada por
la vía de la apelación, pero cuando se limita a un acto de pura administración
judicial, solo es susceptible de ser atacada mediante una demanda principal en
nulidad.
Constituyen incidentes del embargo inmobiliario toda contestación de
forma o de fondo originada en el procedimiento de este embargo, de naturaleza a
ejercer una influencia necesaria sobre su marcha o su desenlace. La promovida
sobre la validez del título que sirve de base al embargo es un incidente que
pone obstáculo a la adjudicación. Su enumeración por los artículos 718 a 748 del Código de
Procedimiento Civil no tiene carácter limitativo.
Cuando la
sentencia de adjudicación no resuelve incidentes contenciosos constituye un
acto de administración judicial susceptible de una acción principal en nulidad.
Omitirse, entre otras formalidades las relativas a la publicidad que debe
preceder a la subasta, puede fundamentar una acción en nulidad.
Una sentencia de
adjudicación en un procedimiento de embargo inmobiliario, es una decisión de
carácter administrativo, no susceptible de recurso alguno, sino de una acción
principal en nulidad cuyo éxito dependerá de que se establezca, que un vicio de
forma se ha cometido al procederse a la subasta, en el modo de recepción de las
pujas, o que el adjudicatario ha descartado a posibles licitadores valiéndose
de maniobras como dádivas, promesas o amenazas, o por haberse producido la
adjudicación en violación del artículo 711 del Código de Procedimiento Civil.
Los medios de nulidad que se pueden invocar contra la sentencia de
adjudicación son únicamente los que se derivan de la sentencia misma como
sería, por ejemplo, la celebración de la subasta sin la presencia del juez.
El incidente del embargo inmobiliario tendente a declarar la nulidad
del título ejecutorio debe ser promovido, a pena de caducidad, en la forma y
plazos previstos en los artículos 728 y 729 del Código de Procedimiento Civil,
o sea, antes de la lectura del pliego de condiciones, en unos casos, y después
de esa lectura, en otros.
La contestación que se promueve sobre la validez del título en cuya
virtud se procede al embargo, constituye un medio de nulidad por vicio de fondo
que debe ser propuesto, a pena de caducidad, en la forma y plazos previstos en
los artículos 728 y 729 del Código de Procedimiento Civil.
En definitiva, cuando la sentencia de adjudicación
resuelve acerca de los incidentes contenciosos que han surgido en el
procedimiento, ella reviste los caracteres de forma y de fondo inherentes a las
sentencias propiamente dichas: es motivada; tiene autoridad de cosa juzgada;
produce hipoteca judicial; es impugnable mediante las vías de recursos. En
cambio, cuando la sentencia de adjudicación resuelve acerca de un incidente
contencioso surgido en el procedimiento de la adjudicación, la misma es
susceptible de ser impugnada por la vía de la apelación, pero cuando se limita
a un acto de pura administración judicial, solo es susceptible de ser atacada
mediante una demanda principal en nulidad.
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