Derechos reales y sus desmembraciones

Una vez estudiado el aspecto de la propiedad como derecho real principal, nos
corresponde analizar las desmembraciones del derecho de propiedad, siendo
las mismas: El usufructo, el uso, habitación, las servidumbres reales y las enfiteusis,
cuyas características particulares veremos a continuación:

1. El usufructo
El artículo 578 del Código Civil Dominicano establece que “el usufructo es el
derecho de gozar de cosas cuya propiedad pertenece a otro, como este
mismo, pero conservando la sustancia de aquellas”.
Es decir, que de la definición anterior establecida por el derecho común, podemos
decir que el usufructo es un derecho real temporal que otorga al usufructuario
el goce y disfrute del inmueble, mientras que el nudo propietario
conserva la propiedad de la cosa u objeto de esta convención.

4. Características del usufructo
1. Es un derecho real de goce oponible a todo el mundo, pudiendo recoger
los frutos, servirse de la cosa, con la condición de que la conserve.
2. Es un derecho temporal en su constitución, pero a la vez vitalicio, porque si el
usufructuario fallece antes del término de la convención, se extingue el mismo
de pleno derecho por virtud de la ley. En ese sentido, el usufructo dura tanto
como la vida del beneficiario. Es un derecho que recae sobre una cosa ajena.
3. Es un acto de origen convencional, o legal, según dispone el artículo 579 del
Código Civil.
4. Debe mantenerse la sustancia de la cosa.

1. Modos de extinción del usufructo
Según las disposiciones contenidas en el artículo 617 del Código Civil, el usufructo
se extingue:
a) Por la muerte del usufructuario.
b) Por acabarse el tiempo para el cual se concedió.
c) Por la consolidación o reunión en una persona de las dos calidades de usufructuario
y propietario, lo cual también se denomina “por confusión”.
d) Por el no uso del derecho en el transcurso de veinte años.
e) Por la pérdida total de la cosa en que consiste el usufructo.

2. El uso y habitación
El derecho de uso y habitación previstos en los artículos 625 al 636 del Código
Civil Dominicano confieren a su titular la prerrogativa de usar la cosa como si
fuera el propietario, con un derecho de percibir las rentas y los frutos producidos
por el bien inmueble de manera limitada, solo para el uso de las necesidades
básicas del beneficiario y de la familia, incluyendo el alojamiento.

5. Las servidumbres reales
El artículo 637 del Código Civil Dominicano establece que “la servidumbre es
una carga impuesta sobre una heredad, para el uso y utilidad de una finca perteneciente
a otro propietario”.
La misma tiene su origen en una situación de hecho que se dé entre dos o mas
predios, en una imposición legal, o por virtud de una convención entre partes.
Según se desprende de la definición que establece el artículo precedente, las
características de la servidumbre son las siguientes:

a) Es una carga, lo cual implica una molestia para el predio sirviente y por consiguiente
una disminución de los derechos del propietario.
b) Generalmente es una imposición legal.
c) Siempre recae sobre un bien inmueble.
d) Se establece en provecho de un fundo o terreno, nunca en provecho de
una persona en particular.
e) No influye en ella el cambio de propietario que se pueda operar en la parcela,
por cuanto el beneficio es sobre el inmueble.
f) Es perpetua, ya que dura tanto como dure el bien sobre el cual recae.

1. Condiciones para el establecimiento de las servidumbres
La jurisprudencia, según sentencia de fecha 16 de diciembre de 1998, B.J. No.
1057, Vol. II, pp. 489-495, ha establecido como requisitos para el establecimiento
de las servidumbres de paso, las siguientes condiciones:
a) Que el terreno enclavado carezca de salida a la vía pública, o que la salida
sea insuficiente;
b) Que el terreno enclavado sea propiedad de la persona que solicita la servidumbre
de paso, o tenga derecho real sobre el mismo.
La jurisprudencia ha establecido que a la hora de “trazar una servidumbre de
paso, debe tomarse en cuenta no solo el trayecto mas corto, sino el menos
perjudicial para el predio sirviente”.(2)

El artículo 187 del Reglamento General de Mensuras y Catastro, con relación
a las servidumbres establece que, cuando sobre una determinada parcela registrada
se pretenda constituir una servidumbre, previamente se debe ejecutar la
mensura de la misma, en los aspectos de ubicación, dimensión y posición de la
parte que quedará afectada de la servidumbre.


Para ejecutar la mensura antes descrita es necesario darle cumplimiento a los
requisitos de forma y de fondo que establecen la ley y el reglamento para las
operaciones posteriores al saneamiento, es decir, las operaciones de modificaciones
parcelarias en general.
Una vez se haya culminado con la fase técnica, la misma se consignará en el certificado
de titulo resultante, es decir, se afectara el inmueble con la servidumbre.
En caso de una servidumbre judicial, ¿en que momento se realizarán los trabajos
de ubicación, dimensión y posición que establece el artículo 187 del
Reglamento General de Mensuras? ¿Antes o después de la sentencia que la
ordena?

Entiendo que los trabajos de ubicación, dimensión y posición de la servidumbre
deben realizarse en la instrucción del caso, porque el juez no puede decidir
en una sentencia sobre algo que no conoce, necesariamente los trabajos
deben ser ponderados y discutidos, ya que será sobre ellos que el juez fundamentara
su sentencia.
2. Formas de extinción de las servidumbre de paso
Las servidumbres reales pueden extinguirse de las siguientes formas:
a) Cuando el inmueble ha experimentado cambios sustanciales que hacen
imposible el disfrute de la misma por un período de veinte años.
b) Cuando se lleve a cabo un proceso de modificación parcelaria entre los
predios sirvientes y dominantes que hagan desaparecer dicha servidumbre,
como sería un procedimiento de refundición y subdivisión.
c) Por el no uso de la servidumbre durante un período de 20 años, beneficiándose
la misma de la más larga prescripción que establece el derecho
común(3).


3. Las enfiteusis reales
La enfiteusis es una modalidad de arrendamiento que otorga al beneficiario un
derecho real de uso y goce de la cosa ajena dada en arrendamiento por un
período de no menos de 18 años ni mayor de 99 años.
4. Características de la enfiteusis
a) Es un derecho real inmobiliario que otorga el derecho al goce de la cosa a
su titular.

b) Es un acto de origen convencional.
c) En cuanto a su duración no es vitalicio, sino temporal, ya que sus efectos
perduran intactos más allá de la muerte del titular, los herederos continúan
con el goce del derecho.
d) No puede suscribirse por menos de 18 años y su duración no puede exceder
de 99 años.
e) Siempre recae sobre un bien inmueble.
El derecho de goce del enfiteuta recae sobre la cosa objeto del contrato, lo
cual lo faculta para recoger los frutos, ejercer las servidumbres activas y soportar
las pasivas con que el inmueble se encuentre gravado, puede consentir gravar
nuevas servidumbres en provecho de inmueble por el tiempo que dure su
contrato y bajo el consentimiento del propietario, sus derechos se extienden
hasta los acontecimientos o derechos que surjan por accesión.

5. Modo de extinción de los derechos reales de enfiteusis
6 La llegada al término.
7 La pérdida del inmueble.
8 La resolución voluntaria del contrato.
9 La falta de pago por dos años.
10 Por inejecución de las demás condiciones del contrato.
¿Constituyen los contratos de arrendamiento que otorga el ayuntamiento verdaderos
contratos enfitéuticos?
Entiendo que por las características de la figura de las enfiteusis reales, el contrato
de arrendamiento que otorga el ayuntamiento, por la duración que el
mismo conlleva, se convierte en un contrato enfitéutico, pero debe cumplir
con las condiciones de publicidad que establece la Ley de Registro Inmobiliario,
a los fines de hacerlo oponible a todo el mundo.

¿Una vez inscrita la enfiteusis que otorga el ayuntamiento, puede rescindirse
unilateralmente?
Entiendo que no, que siempre será necesario aportar al registro de títulos las
documentaciones pertinentes, ya sea el acuerdo suscrito entre las partes
donde acuerdan poner fin a la enfiteusis, o una sentencia judicial donde el juez
ordene la liberación de la misma.
6. Derechos reales accesorios
Son derechos reales accesorios todos aquellos que constituyen lo accesorio
de una obligación con la finalidad de garantizar y asegurar el cumplimiento de
la misma, sin conferir a sus titulares las prerrogativas de goce o uso de la cosa,
también llamados garantías reales. Entre estos se encuentran, especialmente, la
hipoteca, la prenda, la anticresis, cuyas características especiales no estudiaremos
en esta ocasión.





Bibliografía 

(2) B.J. 736.512, citado por William C. Headrick, en su obra, Compendio Jurídico Dominicano, Segunda Edición Ampliada, p. 444.

(3) Ver Tratado de Derecho Inmobiliario, Dr. Rafael Ciprián, p. 108-109.